קניית דירה בישראל הינה מהלך כלכלי רחב היקף, ולרוב רובם של אזרחי ישראל, מדובר בעסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייהם, וממילא לעסקה בעלת משמעות כלכלית ומשפחתית לשנים רבות.

 

בנסיבות אלו, נדרשת רמה גבוהה של דייקנות וזהירות בתכנון וניהול העסקה, הן מהצדדים לעסקה, והן מעורכי הדין שלהם.

 

כל קונה דירה, נדרש לייצוג של עורך דין שעיקר התמחותו בתחום הנדל"ן, וזאת לצורך בחינת העסקה הנרקמת בכל ההיבטים הרלוונטיים אשר יפורטו להלן. עם זאת על הקונה הזהיר והמשכיל להבין בעצמו את עיקר העקרונות המנחים, וזאת בכדי שהוא יוכל לבצע פיקוח ובקרה משל עצמו.

 

 

הבדיקות הנדרשות:

 

עורך הדין בקניית הדירה, מתחיל בבדיקת מסמכי הרישום של הנכס. נכון להיום בחלק גדול מהעסקאות קיים רישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מצב זה הינו המצב הנוח ביותר לקונה ולעורך דינו, שכן מצב הזכויות ברור ושקוף.

 

מקרים בהם אין רישום מלא בטאבו: במקרים רבים בעת רכישת דירת יד שניה, רישום הזכויות לא יהיה בטאבו, אלא בגוף המנהל את הרישום של קרקעות המדינה גוף הקרוי מינהל מקרקעי ישראל (מק"י), מק"י הוא זה אשר מנפיק אישור זכויות, וההתנהלות הבירוקרטית הינה מולו. לעיתים הרישום הינו משולב, קיים רישום בטאבו אולם לא של בעלות אלא של חכירה לטובת המוכר, וזאת על זכויות הבעלים (גוף מטעם המדינה).בדומה למצב ברישום זכויות במינהל מקרקעי ישראל, גם בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, או דירה שאך זה נבנתה וטרם נרשמה כבית משותף, נסח הטאבו לא ישקף את רישום הזכויות והרישום יהיה אצל עוה"ד של הקבלן, והוא זה אשר ינפיק את המסמך הרלוונטי בקשר לזכויות בדירה (אישור זכויות).

 

בהתאם לשיקול דעת עורך הדין, יש לבצע בדיקה (שאילתה) על פרטי הזיהוי של המוכר ברשם המשכונות.

 

במסגרת בדיקת המסמכים הרלוונטיים, יש לבדוק האם קיימות זכויות לצדדים שלישיים על הנכס, כמו בנק מלווה וכדו', וכן לשלול רישומים פוגעים, כגון עיקולים הערות אזהרה, וכדומה.

 

כמו כן, יש לבדוק את ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי. ככל שיש חשש להעדר התאמה בין הבנוי לבין היתר הבניה, יש להעזר באנשי מקצוע (כגון אדריכל / מודד). כמו כן ככל שיש חוסר היכרות עם ההיבט הכלכלי של העסקה, יש לבדוק באתר רשות המיסים מחירי עסקאות דומות באיזור, או להפנות את הנושא לבדיקת שמאי מקרקעין.

 

לאחר שסיימנו את השלב הראשון בבדיקת מסמכי הרישום של הנכס, יש לבצע בדיקה אצל הרשות המקומית. ברשות המקומית, נבצע בדיקה במחלקת הנדסה, בשלשה נושאים: א. ראשית בדיקה במחלקת הפיקוח על הבניה, לוודא שאין תיק פתוח כנגד הנכס, ב. עיון בתיק הבניין בארכיון, בכדי לוודא שאין בתיק הבניין ניירת שלילית בקשר לנכס, ג. במחלקת היטל השבחה, נבדוק שאין חיוב בהיטל השבחה על הנכס.

 

 

נקודה חשובה, הינה גילוי ערנות למניעת אפשרות של תרגיל עוקץ. לעיתים נדירות מתקיימים אירועים חמורים של זיוף מסמכים על ידי רמאים המוכרים דירות או קרקעות שאינם שלהם, עורך דין מיומן וזהיר צריך ויודע לאבחן את אותות האזהרה הקיימים בסיטואציות כאלו, ובמידה והתגלו אותות אזהרה לנקוט בצעדים הנדרשים לשלילת האפשרות.

 

 

מקווה שהייתי לעזר, במתן אינפורציה ראשונית אשר תקנה לקונה הנבון, הבנה כללית של מתווה עסקת קניית דירה. כמובן שגם מלא המידע הכלול מאמר זה לא מאפשר לקונה לייצג את עצמו בעסקה, ויש לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא ומיומן בתחום זה, ולקבל ייעוץ משפטי ספציפי לכל מקרה בהתאם לנסיבותיו.

המדריך לקניית דירה

שלח

שם מלא:

שדה חובה*

תודה רבה!

פנייתך התקבלה בהצלחה ואשוב אליך בהקדם האפשרי

טלפון:

שדה חובה*

הודעה:

שדה חובה*

משה תורג'מן

משרד עורך דין

 

טל - 03-5668808

פקס -  03-5668807  

נייד - 050-4008454

אימייל - moshiman.law@gmail.com

קידום פלוס - בניית אתרי תדמית לעסקים